מאת עו”ד ערן פלג

• מה חשוב לבני המשפחה לדעת בקשר לנדל”ן של המשפחה?
• איך ניתן להגן על נכסי הנדל”ן המשפחתיים בפני חמדנותם של צדדים שלישיים?
• מהו “דיור מוגן” בבתי הורים ומה צריך לדעת בקשר אליו?
• איך יכולים ילדים לסייע להוריהם בשמירה ובפיתוח של נכסי הנדל”ן של המשפחה?

בנושאים אלו ובנושאים נוספים נעסוק להלן, על קצה המזלג.

אין צורך להכביר מילים על כך שנכסי המקרקעין ובדרך כלל דירות המגורים הם הנכסים המשפחתיים המרכזיים. נכסים אלו עוברים בדרך כלל במשפחה ולעיתים אף במשך מספר דורות.
כך למשל, לאחר 120 שנים, כשמגיעים ההורים לעולם שכולו טוב, מטיבים הם גם עם היורשים (בדרך כלל ילדיהם) ומשאירים להם את נכסיהם.

העברת הרכוש לילדים לא תמיד מתממשת.
סיפור שהיה כך היה:
לאחר ששתי נשותיו של דב אמיר הותירו אותו לבדו בעולם הזה, פגש הוא בגב’ גרטה זגר שעברה להתגורר עמו בדירתו. שלושה חודשים לאחר מכן הותיר דב אמיר את גרטה לבדה ועבר לעולם שכולו טוב. בנו של דב, ביקש לקבוע כי שלושת ילדיו של דב יורשים את דירת המגורים של דב. בית המשפט חשב אחר ופסק כי גרטה יורשת 1/2 מהדירה וכל אחד מהילדים יורש 1/3. ספק אם זה היה רצונו של דב.

במקרה זה, צוואה פשוטה יחסית של דב היתה מסדירה את חלוקת הרכוש של דב ואת התסבוכת שנותרה לאחר מותו.

צוואה יכולה אם כן להגן על זכויות הילדים בנכסי הנדל”ן המשפחתיים.

ואם כבר עוסקים בתכנון ארוך טווח, יש לחשוב גם על שיקולי מסוי: ישנם הורים רבים הרוצים להעביר דירות לילדיהם בעודם בחיים. העברה כזו אפשרית כמובן אבל במקרים רבים תגרור אחריה חיוב של מס רכישה (בשיעור מופחת). לעומת זאת, אם יתאפקו ההורים ויורישו את הדירה לילדים (כלומר הילדים יקבלו את הדירה לאחר פטירת ההורים) אזי לא ישולם מס רכישה כלל!

אגב צוואות, השמים הם הגבול שכן כאן ניתן לרצונם החופשי של ההורים ביטוי מלא. ההורים יכולים לקבוע למשל שהילדים אמנם ירשו את הנכסים אך לא יורשו למכור אותם אלא להורישם לנכדים.

בשנים האחרונות הולכת וגוברת הפופולאריות של בתי אבות או כפי שנוהגים לקרוא להם כיום בתי הורים.

יש מספר דברים שכדאי לדעת בקשר למעבר לבתי הורים:

• הכינוי “דיור מוגן” בו משתמשים חלק מבתי ההורים כדי לתאר את המגורים בדירה שהם מעמידים לרשות ההורים – לא כשמו הוא. שכן, להורים אין באמת זכות בדירה אותה הם “מקבלים”. הזכות שיש להם היא להתגורר בדירה אשר יעמיד לרשותם בית ההורים עד לאחר 120 שנה או להפיכתם חלילה לסיעודיים. שאז עליהם לפנות את יחידת הדיור.
• שנית, בתי ההורים שומרים לעצמם את הזכות לקבוע אם ההורים זכאים להתגורר במגורים לעצמאיים או לא. וכן להעביר את ההורים לסוג מגורים אחר המתאים להורים לדעת הנהלת בית ההורים (תשושים או סיעודיים). וזאת למרות שלדעת בני המשפחה ההורים בהחלט עצמאיים עדיין.
• שלישית, המגורים בדירה בבית הורים שונים במידה רבה ממגורים בדירה שכורה. בתי ההורים שומרים לעצמם זכות להטיל מגבלות שונות. כך למשל הלנת מטפלת ביחידת המגורים אסורה בהחלט. כך למשל דייר בבית הורים החפץ להתגורר בדירה עם בן / בת זוג – צריך להגיש בקשה לכך אשר מטופלת על ידי הנהלת בית ההורים.
• רביעית, במקרים בהם בני הזוג אינם במצב בריאותי שווה, המשמעות של המעבר לבית הורים היא סיום המגורים המשותפים של בני הזוג. כך למשל אם האשה עצמאית ומתגוררת בדיור לעצמאים והאב סיעודי ומאושפז במחלקה הסיעודית של בית ההורים.

ההסתייגות מההתייחסות כוללת לבתי ההורים הינה שלבתי הורים שונים קיימים כללים שונים והסכמים שונים. לכן יש לבדוק את החוזה הספציפי עם בית ההורים הספציפי כדי לחוות דעה על מערכת הזכויות והחובות בין ההורים לבין בית ההורים.

המעבר לבית ההורים ובוודאי למחלקות האישפוזיות מותיר פעמים רבות את הילדים לבדם עם ניהול הנכסים המשפחתיים. עליהם נופל העול של מציאת שוכר לדירת המגורים או אף רוכש לדירה – כאשר מימון התשלומים לבית ההורים מקורו במכירת דירת ההורים.

העניינים הולכים ומסתבכים כאשר לכל אחד מהילדים דעה שונה ומכאן קצרה הדרך למריבה משפחתית כוללת. גם כאן, איך אפשר בלי, שיקולי המיסוי. חבות אפשרית במס הכנסה אם משכירים את הדירה וחבות אפשרית במס שבח אם מוכרים את הדירה.

הגיל השלישי אם כן מביא לרגיעה בחיים ולנחת מהנכדים. ואולם כדי שהחיים יהיו רגועים יותר מומלץ לבצע תכנון ארוך טווח באשר לנכסים המרכזיים של המשפחה – נכסי הנדל”ן, וזאת מבעוד מועד.

שלכם,
עו”ד ערן פלג

הכותב הינו בעלים של משרד “ערן פלג – משרד עורכי דין” המתמחה בתחום הנדל”ן והכתוב הינו על דעתו בלבד.